土地の不動産登記簿には、「地目」が記載されています。
例えば、家が建っている土地は「宅地」、農地は「畑」「田」など
宅地の売買と違って、農地を売買する場合には、農地法が絡んできますので、きちんと農地法を理解する必要があります。
農地法第３条の許可
耕作目的で農地を売買する場合は、原則、農地法第３条第１項の許可が必要です。
農地を農地のまま売却する場合は、農地法によって定められており、
農地を購入できるのは地域の農業委員会に許可を受けた農家または農業従事者です。
売買以外にも、贈与や交換、財産分与などにより農地を取得する際にも農業委員会に許可を受ける必要があります。
①売買契約締結後に許可があったパターン
許可書が到達した日に所有権移転の効力が生じる
（売買代金完済時の特約がある場合は売買代金完済時）
②許可後に売買契約締結したパターン
売買契約締結日に、所有権移転の効力が生じる
（売買代金完済時の特約がある場合は売買代金完済時）
農地法第５条の許可
上記のように農地のまま売却するのではなく、農地を転用して売却する方法もあります。
そもそも、その土地が農地以外に転用できるか否かは、農業委員会を経由して都道府県知事の許可（農地法第５条第１項の許可）が必要であり、そのためには転用後の目的や計画資料をきちんと準備して申請する必要があります。
例外として、市街化区域内の場合は、あらかじめ農業委員会に届け出をしたときは、都道府県知事の許可を受ける必要はありません。
届出が受理されると交付される届出受理通知書は、所有権移転登記の添付書類になります。また、適法な届出書が農業委員会に到達した日にその効力が生じるとされています。
＜立地条件＞
農地がどの区域にあるか不明な場合は、市区町村の役所へ問い合わせて確認する必要があります。
・農用地区域内農地（青地）
・甲種農地
・第１種農地
・第２種農地
・第３種農地
このうち、転用が認められるのは原則、第２種農地と第３種農地のみです。
（それ以外の区分でも可能ですが、許可がでる可能性は低い）
※転用許可を申請してから、１～３ヶ月程度期間がかかると思っていた方がよいです。
※相続に関するものは、農業委員会の許可は必要ありません。
しかし、農地を相続したときは、農業委員会に届出をする必要があります（農地法３条）。
（相続発生日からおおむね１０か月以内）
また、転用許可がおりたとしても、登記地目が自動で「宅地」に変更されるわけではないので、許可後に地目変更登記を行う必要があります。（依頼する専門家は土地家屋調査士）
手続きが面倒だから、農地のままでいいやと思うかもしれませんが、地目が農地のままだと、宅地として使用する際に住宅ローンを組むことができないというデメリットがあることも注意です。
また、農地転用許可を得ずに、土地の造成をするなど違法転用を行った場合には、罰則規定が設けられています。
農地をどうするか計画的に検討してから、どんな申請をする必要があるのか、どれくらい時間がかかるのかなど確認することが重要ですので、専門家にきちんと相談すると良いでしょう。
農地の相続や売買について、お気軽に司法書士事務所エンパシーへご相談ください。
